Quella mattina il titolare del negozio ha trovato i locali sommersi: pareti macchiate, arredamento impregnato d’acqua e gli abiti da sposa appesi intrisi fino alla fodera. È lo scenario che ha dato il via a una causa complessa davanti al Tribunale di Milano, che con la sentenza n. 7230/2025 ha messo a fuoco il confine tra un evento atmosferico eccezionale e la responsabilità per la manutenzione degli impianti comuni. La domanda che molti si fanno è semplice e concreta: quando la forza della pioggia esonera i condomini e quando, invece, la responsabilità ricade sui loro obblighi di custodia? Un dettaglio che molti sottovalutano è proprio la differenza tra la percezione di un nubifragio e la prova tecnica di un evento straordinario.
La vicenda e le parti in causa
Il caso riguarda un immobile commerciale che si trova al confine di due stabili distinti e che, a seguito di una notte di forte maltempo, ha subito un allagamento rilevante. La società che gestisce il negozio ha quantificato il danno attorno ai 52.000 euro per pareti, arredi e gli abiti da sposa compromessi. L’origine dell’acqua è stata ricostruita come duplice: da una parte un tappo di ispezione staccatosi da una tubazione fognaria condominiale, dall’altra il rigurgito proveniente dai sanitari collegati allo scarico del secondo stabile in conseguenza di un malfunzionamento della pompa di sollevamento nell’autoclave.
La società ha quindi citato entrambi i condomini, invocando la responsabilità oggettiva del custode prevista dall’art. 2051 c.c. e chiedendo il risarcimento dei danni patrimoniali e non patrimoniali. I condomini, difendendosi, hanno sostenuto che il danno fosse causato esclusivamente da un caso fortuito, ossia da una bomba d’acqua eccezionale e imprevedibile. Tuttavia, nella memoria difensiva sono mancati elementi decisivi: non sono state prodotte rilevazioni pluviometriche ufficiali o dati statistici che dimostrassero l’eccezionalità dell’evento, limitandosi a articoli di cronaca e bollettini di allerta. Un aspetto che molti osservatori considerano fondamentale è la qualità delle prove tecniche quando si discute di eventi meteorologici in ambito urbanistico.
La perizia, la giurisprudenza e il criterio probatorio
Il Tribunale ha disposto una consulenza tecnica d’ufficio, ha sentito testimoni e ha interrogato gli amministratori condominiali. Dalla relazione tecnica è emerso che il sistema di smaltimento delle acque dei due edifici non ha contenuto i volumi d’acqua, determinando rigurgiti e fuoriuscite nei punti indicati. Alla luce di questa verifica, i giudici hanno ritenuto che il danno non potesse essere imputato unicamente all’intensità della precipitazione.
Nel ragionamento giuridico è stato richiamato un principio consolidato dalla Cassazione: perché una precipitazione abbia efficacia esimente come caso fortuito, occorre dimostrarne l’imprevedibilità e l’eccezionalità tramite dati scientifici, in particolare dati pluviometrici riferiti al contesto specifico. Non bastano pertanto bollettini o articoli; serve un’indagine statistica che mostri la rarità dell’evento rispetto alla storia meteorologica della zona. Nel caso in esame tale documentazione non è stata fornita dai condomini, e non sono emersi elementi che collegassero l’allagamento a problemi della rete fognaria comunale.
Per questo motivo il Tribunale ha qualificato i due stabili come custodi delle parti comuni e ha applicato la responsabilità prevista dagli artt. 2051 e 2055 c.c.. La sentenza evidenzia quanto contino la perizia tecnica e la prova scientifica: senza questi elementi la tesi del caso fortuito rischia di non reggere. Un fenomeno che in molti notano nelle controversie condominiali è proprio la difficoltà di acquisire dati pluviometrici adeguati e riferiti al singolo sito.
Conseguenze pratiche per condomini e titolari di locali
La decisione impone conseguenze operative chiare. Innanzitutto, chi amministra o è responsabile di porzioni comuni deve curare la manutenzione preventiva di tubazioni, pozzetti, autoclavi e pompe di sollevamento, documentando interventi e verifiche. La sentenza ha condannato i condomini al pagamento in solido di una somma a titolo di risarcimento (circa 23.714,03 euro nella pronuncia) e delle spese per la consulenza tecnica, dimostrando che i costi di una mancata manutenzione possono superare quelli di interventi ordinari.
Pratiche concrete che emergono dalla vicenda: programmare ispezioni periodiche delle reti fognarie condominiali, verificare il corretto funzionamento delle pompe di sollevamento, fissare adeguatamente i tappi d’ispezione e conservare la documentazione degli interventi. Inoltre, per chi gestisce locali a livello commerciale, può essere decisivo richiedere relazioni tecniche in caso di allagamento e considerare clausole assicurative che coprano danni da acqua. Un dettaglio che sfugge a molti è la necessità di registrare e conservare dati meteorologici locali quando si ritiene che un evento sia davvero eccezionale: senza quei dati anche una bomba d’acqua percepita come straordinaria rischia di non bastare davanti a un giudice.
La sentenza lascia un’immagine concreta: abiti da sposa appesi a gocciolare e un commerciante che deve provare non solo il danno, ma anche la causa esimente. Per chi vive o lavora in città, è una lezione sulla cura degli impianti comuni e sull’importanza delle prove tecniche nella gestione dei rischi legati alle piogge intense.